Reparaciones de belleza: lo que los inquilinos y los propietarios deben saber

En realidad, el propietario es responsable de obtener su propiedad. Sin embargo, parte del trabajo de renovación puede transferirse a sus inquilinos mediante las llamadas reparaciones de belleza. Sin embargo, los propietarios no siempre cumplen con las normas legales.

Ejemplos de reparaciones de belleza reales

La frase “reparaciones de belleza” inicialmente es engañosa ya que no tiene nada que ver con las reparaciones en el sentido convencional. Más bien, abarca las denominadas tareas decorativas en un apartamento alquilado, que contribuyen principalmente a la mejora de la apariencia. También se pueden incluir pequeños daños superficiales, como la extracción de pequeños pozos.
Las reparaciones estéticas incluyen: Trabajos sencillos de pintura, incluyendo pintura o empapelado de paredes y techos, así como pintura de radiadores.
En cuanto al revestimiento de ventanas y puertas, el inquilino es el único responsable del interior. Los lados exteriores son propiedad del propietario.
Todas las demás actividades, por ejemplo, trabajos de pulido o una alfombra, solo pueden ser exigidas por el arrendatario si se ha demostrado que los dañan por un uso inadecuado. El desgaste normal no está incluido.

Ejemplos de reparaciones de belleza no autorizadas

El concepto de reparación de belleza a menudo se interpreta de manera muy arbitraria en los contratos de arrendamiento, e incluye un gran número de explicaciones que no son admisibles desde el punto de vista legal.

Una de las áreas ambiguas más comunes del apartamento, que regularmente genera disputas en los tribunales, es el piso. Muchos contratos de alquiler estipulan que un piso debe ser puesto en el mismo estado en que se tomó. Esto básicamente no es posible. Un suelo de moqueta recién colocado originalmente, que es parte de la propiedad del inquilino, inevitablemente se verá desgastado después de diez años de período de alquiler.
El arrendador puede esperar una condición higiénicamente limpia y limpia, pero no renovación.
Lo mismo ocurre con los suelos de parquet. Por lo general, no es responsabilidad del inquilino mantener un piso de parquet en forma de lijado o sellado. Este trabajo correrá a cargo principalmente del arrendador.
La pintura de rodapiés y pedestales no es responsabilidad del inquilino.

Cláusulas efectivas en el contrato de arrendamiento

El arrendador por lo general tiene el derecho de arreglar la toma de posesión de las reparaciones de belleza por parte del arrendatario en el contrato de arrendamiento. Sin embargo, contrariamente a la suposición frecuente, el arrendatario no está obligado a realizar ninguna actividad que no esté registrada por escrito en el contrato. Hay dos requisitos esenciales para la validez de todas las cláusulas.
El apartamento se ha entregado en un estado completamente renovado.
En el caso de una transmisión no renovada, el inquilino debe haber recibido una compensación adecuada.

Las cláusulas vigentes en el contrato de alquiler solo pueden cubrir las reparaciones de belleza realmente permitidas. Pueden constar en un contrato formulado por el propio arrendador o en un contrato de arrendamiento en forma definitiva. En el caso de contratos de forma, se debe observar la actualidad de la forma. Solo las hojas de formulario, que se crearon después del cambio legal en 2015, son decisivas para un contrato de arrendamiento.

Cláusulas ineficaces en el contrato de arrendamiento

No se permite la demanda concreta del arrendador que sepa borrar. Sin embargo, puede esperar colores neutros y un acabado de diseño adecuado.

El número de cláusulas ineficaces en los contratos de arrendamiento típicos es tan variado que solo se puede hacer una selección de las observaciones más frecuentes en este punto.
La cláusula de renacimiento final generalmente prevé una renovación del apartamento al momento de la mudanza. Esta cláusula es inadmisible porque no tiene en cuenta si un inquilino ha vivido las habitaciones durante seis meses o veinte años. Los períodos de renovación rígidos especifican la distancia exacta que el inquilino tiene para renovar las habitaciones individuales durante su período de alquiler. Este requisito también es ineficaz porque no permite una alternativa temporal. La cláusula solo puede formularse como una guía.

No se permite el requisito de bata blanca. El propietario solo puede esperar una entrega residencial con los llamados colores neutros.

Las cláusulas de selección de color para papeles pintados también se pueden encontrar en muchos contratos de alquiler. Estipulan que el papel pintado se puede pintar durante el período de alquiler solo en ciertos colores, que deben tener un tono claro. La cláusula no es admisible. El inquilino puede elegir todos los colores y patrones para las paredes durante el uso residencial.

La cláusula de liquidación

Uno de los conflictos legales más frecuentes en los contratos de alquiler es la cláusula de rescisión en el marco de los horarios. Incluso si los períodos de renovación durante el período de alquiler son legalmente impecables en el sentido de una directriz, normalmente existe una cláusula de cierre para el momento de la mudanza. Este estipula que el arrendatario debe pagar una parte proporcional de los costos de renovación del arrendador. El propietario define para cada habitación un período útil hasta la renovación. De este período, se deduce el período de residencia del arrendatario y se calcula un costo estimado proporcional para el trabajo de renovación. Para un período de alquiler de dos años, el contrato tiene una participación del 66% en los costos de renovación de la cocina y del 40% en la sala de estar.

Esta cláusula de uso frecuente no es válida en todos los casos y no tiene que ser considerada por el inquilino. El legislador asume que solo el estado real de un apartamento es relevante en el momento de la retirada. Si, por el contrario, el arrendador tuviera un alto grado de desgaste, puede ser considerado responsable.

Alquilar un piso sin reformar

Desde marzo de 2015: los inquilinos de un apartamento sin renovar no son responsables al comienzo del período de alquiler, durante el período de alquiler o durante la extensión de los trabajos de renovación y reparaciones estéticas.

Uno de los errores más comunes en la responsabilidad de las reparaciones y renovaciones de belleza es en el contexto de hacerse cargo de un apartamento en el estado sin renovar. Hasta 2015, estaba permitido imponer las actividades al arrendatario, siempre que esto estuviera anclado en el contrato de arrendamiento.

El 18 de marzo de 2015 marca la fecha del llamado giro “legal”. En este día, el Tribunal Federal de Justicia determinó en sentencia que el arrendatario de un apartamento no reformado no es responsable del inicio del período de alquiler, ni durante el período de alquiler ni durante la mudanza para arreglos estéticos o remodelaciones.

Se permite una excepción a esta regla solo si se hace un acuerdo por escrito entre el inquilino y el arrendador. En este caso, por ejemplo, se puede acordar un tiempo libre de alquiler. La cesión de un piso sin reformar requiere necesariamente la correspondiente notificación en el contrato de arrendamiento. Pequeños rastros de uso no son suficientes para liberarse de las reparaciones de belleza. Con frecuencia, los propietarios intentan ocultar un estado no renovado con refrigerios menores. En este caso, es útil un protocolo de traslado detallado y, si es necesario, fotografías del local.

Correcta ejecución de la obra.

Uno de los problemas más comunes se basa en las diferentes suposiciones sobre el significado del término “profesional”. Numerosos contratos de alquiler exigen la necesidad del cuidado adecuado de las reparaciones y renovaciones de belleza. Muy a menudo se utiliza la palabra “ejecución por una empresa de pintores”. Siempre que la ejecución de la obra sea básicamente lícita, el arrendador sólo podrá exigir una ejecución en “tipo medio y bondad”. No se requiere ninguna operación especializada para este servicio. El arrendatario solo tiene que asegurarse de que las reparaciones de belleza que se le transfieran se realicen en consecuencia. También podrá hacerlo a título personal o con el consentimiento de amigos o conocidos de su elección. La demanda de una empresa especializada constituye una desventaja irrazonable. El arrendatario debe poder realizar el trabajo en el marco de un autoservicio económico. Tampoco está obligado a dar prueba de la forma de ejecución al arrendador, siempre que el resultado se haya realizado correctamente y sea reconocible.

Gran parte de los contratos de arrendamiento son defectuosos

Un contrato de alquiler debe especificar con precisión el tipo y el alcance de las reparaciones de belleza. Se puede evitar especialmente el enfado en la pintura y el estado del parquet.

La situación legal con respecto a las reparaciones cosméticas que se llevarán a cabo en un apartamento alquilado rara vez es clara y, a menudo, solo en el contexto de un caso individual. El Código Civil alemán (BGB) básicamente define al propietario como la persona competente para la transferencia de un apartamento y la conservación de la propiedad durante la duración del alquiler. Al mismo tiempo, en muchos contratos de arrendamiento, los propios inquilinos son responsables de la salvaguardia de la situación de la vivienda mediante determinadas cláusulas de renovación.

Esta práctica sólo es permisible en el sentido de una transferencia de un contrato, si se observan disposiciones estipuladas con precisión que determinan el tipo y el alcance de las reparaciones de belleza. En el pasado hubo varias sentencias judiciales, lo que generó cierta incertidumbre, ya que cada vez más cláusulas se declaraban ineficaces. Un gran número de contratos de arrendamiento están formulados incorrectamente en este sentido. El arrendatario puede, si es necesario, demandar contra requisitos ilegales y no está obligado a ejecutar el trabajo que se basa en cláusulas inválidas.

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